從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應該對其中的大部分按時負責
< 無錫代辦公司注冊p>行政機關(guān)繳納增值稅、企業(yè)個人所得稅、土地稅率、城市維護建設工程稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、營業(yè)稅、所得稅、教育費附加等大部分稅(費)。同時房地產(chǎn)開發(fā)有征地、后期規(guī)劃、工程、出售、竣工等方案，各環(huán)節(jié)稅收問題側(cè)重點不同。筆者以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例，詳細闡述了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度，以供納稅參考。一、下一階段征地
項目開發(fā)前，無錫代理公司注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種渠道取得了物業(yè)使用權(quán)，涉及的增值稅大部分主要包括契稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
(1)契稅
1.必須取得產(chǎn)權(quán)使用權(quán)，成為付款人
契稅的納稅義務人是在全國范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋所有權(quán)的單位和個人。即企業(yè)、企業(yè)、國家機關(guān)、軍事戰(zhàn)略單位、社會團體、其他組織、個體經(jīng)營者和另一人在轉(zhuǎn)讓全境內(nèi)私有房屋土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)時繳納契稅。因此，在項目開發(fā)之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過各種方式獲得產(chǎn)權(quán)使用權(quán)，這必然導致所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，成為繳納契稅的義務人。
2.在稅收范圍內(nèi)
《中華人民共和國契稅組織法》(國務院令第224號)第二條明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，包括轉(zhuǎn)售、贈與和交換，屬于廣義的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。
《中華人民共和國契稅組織法》憲法第八條明確規(guī)定，下列轉(zhuǎn)讓方式相當于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或私房征稅:土地、私房買賣或股權(quán)、股份融資；(一)以獲獎、預購、分期融資或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式承擔土地和房屋所有權(quán)的；建設轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；不構(gòu)成以其他方式轉(zhuǎn)移土地、房屋所有權(quán)。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓、出售、接受融資、接受捐贈等方式取得土地使用權(quán)，屬于契稅的征稅范圍。
3.計稅基礎
司法部、國家研究所
關(guān)于
《關(guān)于征收若干問題的批復》(財稅字〔1998〕96號)第一條明確規(guī)定了計稅價格問題，按中華民國
《組織法》(以下簡稱《組織法》)第四條第一款和《中華人民共和國契稅組織法》(以下簡稱《章程》)第九條明確規(guī)定，出讓土地使用權(quán)、倒賣土地使用權(quán)和買賣房屋的計稅依據(jù)是成交價格，即土地和私有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同確定的價格，包括承辦人應當支付的貨幣、器皿、資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟發(fā)展的個人利益。因此，合同中確定的交易價格中包含的所有價格都在計稅基礎內(nèi)。包含在土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出讓和房屋出售交易價格中的行政服務費屬于交易價格的樞紐，不應排除在外。稅金應按合同確定的交易價格定額計算繳納。
《司法部、商務部關(guān)于產(chǎn)權(quán)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他相關(guān)契稅難點問題的通知》(國稅發(fā)〔2004〕134號)明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，契稅計稅價格為人為因素取得土地使用權(quán)所支付的全部經(jīng)濟發(fā)展個人收益。
(一)以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的，契稅價格為交易價格。交易價格包括貨幣、器皿、資產(chǎn)和其他應由承辦者支付的經(jīng)濟發(fā)展的個人利益，如土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、城市規(guī)劃設施費等。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收管理機關(guān)可以按照下列兩種方式依次確定:
1.風險評估價格:由中央政府批準設立的房地產(chǎn)風險評估政府機構(gòu)根據(jù)同一土地、同一類型房地產(chǎn)進行綜合評估，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認的價格。
2.標準地租:天津市縣級以上人民政府公布的標準地租。
(2)以經(jīng)紀方式出售的，契稅的計稅價格一般確定為經(jīng)紀的成交價格，包括土地出讓金、城市規(guī)劃設施費和各種補償費用。
二、土地使用權(quán)如先由無錫代理公司以劃撥方式登記，經(jīng)批準后變更為出讓方式，則契稅為非法繳納，計稅依據(jù)為無錫代理公司應償還的土地出讓金等出讓費用。
《商務部關(guān)于特定產(chǎn)權(quán)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計稅依據(jù)的批復》(國稅函[2009]603號)《關(guān)于海淀區(qū)地方稅務局關(guān)于確定產(chǎn)權(quán)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計稅依據(jù)的請示》(國稅函發(fā)[2009]124號)內(nèi)容如下:根據(jù)《司法部、商務部關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅收問題的通知》(財稅[2004]134號) 對在“招標、拍賣、掛牌”過程中承擔物業(yè)使用權(quán)的，按照土地交易總價征收契稅，不扣除后期土地成本。
因此，從上述文件來看，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應注意其:
第一，認為取得土地使用權(quán)所支付的經(jīng)濟發(fā)展的一切個人利益都是契稅的計稅依據(jù)。所有經(jīng)濟發(fā)展貸款包括貨幣、器皿、資產(chǎn)等經(jīng)濟發(fā)展貸款。國稅函[2002]1094號文明確規(guī)定，以工程項目交換方式接受土地使用權(quán)屬于契稅征收范圍。再比如國稅函[2004]322號，明確規(guī)定土地集資屬于契稅征收范圍，即投資者以土地集資，受讓方以自有股份作為支付對價，計稅依據(jù)為股本出資額。
二、契稅不得因土地出讓金而減免。《商務部關(guān)于免征土地出讓金的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征收契稅問題的批復》(國稅函〔2005〕436號)和《關(guān)于中央政府零地價轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)征收契稅問題的請示》(地〔2005〕166號) 海淀區(qū)地方稅務局明確規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國契稅組織法》及其章程的有關(guān)明確規(guī)定，接受產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)應繳納的土地出讓金，不得因土地出讓金的減少而減免契稅。
4.間接征地的契稅問題
在房地產(chǎn)企業(yè)的公共政策中，土地使用權(quán)是通過企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)合并、企業(yè)分立等方式間接取得的。在上述方法中，一般來說，土地所有權(quán)沒有發(fā)生變化，免契稅的福利待遇一般不征收或享受。如《司法部、商務部關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[2008]175號)明確規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，企業(yè)股份由單位和一人承擔，企業(yè)土地和私有房屋所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，不征收契稅；兩個以上企業(yè)按照立法明文規(guī)定和合同約定合并改建為一個企業(yè)，原融資整體存在的，被合并企業(yè)承擔原合并方的土地和房屋所有權(quán)，免征契稅；企業(yè)按照立法明確規(guī)定，合同設定為兩個或兩個以上企業(yè)，整體融資相同，衍生方和新成立方繼承原企業(yè)土地和房屋所有權(quán)，不征收契稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)通過重組取得土地時，有一個空的契稅內(nèi)部準備。
(2)耕地占用稅
1.占用耕地建房，成為付款人
無錫代理公司登記的單位和個人占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設項目的，按耕地占用稅征稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)必須通過出讓和受讓的方式占用耕地，自然成為耕地占用稅。
但原《中華人民共和國耕地占用稅組織法》(中華人民共和國教育部[1987]2號無錫代理公司登記第7號)不適用于外商投資企業(yè)。因此，在2008年1月1日《中華人民共和國耕地占用稅組織法》(國務院令第511號)生效之前，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)占用的耕地不征收耕地占用稅。國務院511號令實施后，耕地占用稅包括單位和一人。單位包括國有企業(yè)、集體無錫代理注冊企業(yè)、國有企業(yè)、公私合營企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及其他企業(yè)、企事業(yè)單位、社會團體、國家事業(yè)單位、軍隊單位等單位；一個人包括一批工商業(yè)戶和另一個人。
2.在稅收范圍內(nèi)
《中華人民共和國耕地占用稅組織法》(國務院令第511號)第二條明確規(guī)定，耕地主要是指種植農(nóng)作物的土地。
3.計稅基礎
《中華人民共和國耕地占用稅組織法》(國務院令第511號)第四條明確規(guī)定，耕地占用稅按照特定占用繳納稅款的村民小組計算。
4、交責任周
經(jīng)批準占用耕地的，繳納耕地占用稅責任發(fā)生的周為從土地管理機構(gòu)收到稅款并辦理占用農(nóng)用地手續(xù)之日。
(3).
無錫代辦公司注冊1、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同按權(quán)屬轉(zhuǎn)移按征收
房地產(chǎn)企業(yè)以出讓或受讓方式取得土地時，必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓合同。根據(jù)《司法部、商務部關(guān)于若干稅收政策的通知》(財稅[2006]162號)第三條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓合同按照權(quán)屬轉(zhuǎn)移文件征稅。
2、開發(fā)住房，經(jīng)濟開發(fā)住房可以減免
《司法部、商務部關(guān)于經(jīng)濟開發(fā)用房和房屋租賃相關(guān)稅收制度的通知》(財稅〔2008〕24號)明確規(guī)定，公司在經(jīng)濟開發(fā)和產(chǎn)品住宅項目中建設經(jīng)濟開發(fā)用房和房屋。如能提供政府機構(gòu)出具的相關(guān)材料，公司應繳納的稅款可按經(jīng)濟開發(fā)用房、住宅的占地面積占總占地面積的比例免征。
(4)城市土地稅
1、使用城市土地作為付款人
《中華人民共和國城市土地使用稅組織法》(國務院令第17號)第二條明確規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)使用土地的單位和個人繳納城市土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)。前款所稱單位包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、國有企業(yè)、公私合營企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、其他企事業(yè)單位、社會團體、國家事業(yè)單位、軍隊等單位；“一個人”包括集體工商戶和另一個人。所以房地產(chǎn)企業(yè)收購的土地位于市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和工礦區(qū)，自然成為城市土地使用稅。正如《商務部關(guān)于土地使用權(quán)受讓人征收土地使用稅問題的批復》(國發(fā)[1993]50號無錫市代理公司登記第1號)明確規(guī)定渝稅《關(guān)于對外國受讓人征收土地使用稅的請示》(成[1992]463號)《中華人民共和國城市土地使用稅組織法》第二條明確規(guī)定:“在現(xiàn)有市、縣、 《中華人民共和國城市產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓組織法》第四十九條也規(guī)定:“土地使用者應當按照國家稅收法律法規(guī)的明確規(guī)定繳納。 “因此，在土地使用稅征收區(qū)域內(nèi)使用土地的一切單位和個人，無論是通過出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，都應當非法繳納土地使用稅。
2.在稅收范圍內(nèi)
房地產(chǎn)企業(yè)在市、縣、鎮(zhèn)和工礦區(qū)占用土地。
3.計稅基礎
土地使用稅以納稅占用的土地總面積為基礎，按照明確規(guī)定的稅額計算征收。
商務部關(guān)于
《關(guān)于明確城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條第一款明確規(guī)定，購買新增住宅區(qū)，從房屋投入使用后的次月起評估
還有城市土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當從房屋投入使用后的當月起降低城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)，但按照未繳房地產(chǎn)和已繳房地產(chǎn)所占面積的比例分擔城鎮(zhèn)土地使用稅的計算。被征用的未開發(fā)土地應當按時征收城市土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)公共設施的城市土地使用稅，從全部房屋移交后的次月起為零。
4、交責任周
房地產(chǎn)企業(yè)城市土地使用責任繳納周主要分為以下三種情況:
第一，根據(jù)《城市土地使用稅組織法》第九條規(guī)定，對于新征收的土地，城市土地使用稅應當區(qū)分耕地和非耕地繳納。征用耕地的，自批準征用之日起1個月內(nèi)人口開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，從批準征用的次月起，繳納城市土地使用稅。
二、根據(jù)《司法部、商務部關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅有關(guān)政策的通知》(稅〔2006〕186號)，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，受讓方從合同交付周的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地周的，受讓方從合同簽訂后的次月起繳納城市土地使用稅。無錫代理公司注冊
第三，根據(jù)《商務部關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)征收城市土地使用稅疑難問題的批復》(國稅函[2007]596號)，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)從2007年1月1日起繳納城市土地使用稅，其納稅周與上述完全相同，因此內(nèi)資和外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納城市土地使用稅的方式相同。
5、發(fā)展住房，經(jīng)濟發(fā)展住房可以減少
《司法部、商務部關(guān)于經(jīng)濟適用住房和房屋經(jīng)濟開發(fā)適用住房和房屋租賃稅收制度的通知》(財稅〔2008〕24號)明確規(guī)定，經(jīng)濟適用住房和房屋經(jīng)濟開發(fā)適用住房建設項目和公共設施的單位，按照中央規(guī)定的價格免征城市土地使用稅。公司建有經(jīng)濟適用房和產(chǎn)品住宅項目，經(jīng)濟開發(fā)房和產(chǎn)品住宅項目。如能為政府機構(gòu)出具無錫代理登記工具提供相關(guān)材料，則公司應繳納的城市土地使用稅可按經(jīng)濟發(fā)展用房和經(jīng)濟適用住房的占地面積占總占地面積的比例免征。